饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)五斤等于多少克，五斤等于多少克千克称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关五斤等于多少克，五斤等于多少克千克监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(b五斤等于多少克，五斤等于多少克千克ù)同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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