导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话rong>

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。