“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地(dì)杀(shā)到了(le)底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标(biāo)的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企(qǐ)背景的(de)房(fáng)企，民(mín)营房企(qǐ)相对(duì)比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化(huà)，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们(men)会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业内(nèi)的(de)最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一(yī)步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及(jí)过于(yú)激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例(lì)，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会(hu夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处ì)有更多的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得(dé)那么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确(què)实(shí)会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多(duō)维度都(dōu)表现(xiàn)了(le)较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十(shí)，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存量房(fáng)时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据(jù)充分说明(míng)了(le)这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安(ān)娜(nà)和水星家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思(sī)的(de)是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题(tí)。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的(de)，每年到(dào)期(qī)的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动(dòng)的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处