近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(q说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思ī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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