OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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