饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài2024年房价会继续下跌吗)合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场2024年房价会继续下跌吗豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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