近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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