5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(d鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读e)、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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