近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REI牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质Ts基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质)权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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