文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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