饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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