5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lù德国对中国友好吗，德国对中国怎么样n)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng德国对中国友好吗，德国对中国怎么样)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外德国对中国友好吗，德国对中国怎么样，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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