OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市(s糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思hì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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