导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(c现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子héng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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