导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zh高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级í)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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