“现在(zài)的(de)房(fáng)地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注(zhù)度(dù)从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个(gè)行(xíng)业(yè)出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有(yǒu)国资背(bèi)景(jǐng)的(de)房(fáng)企在资(zī)本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最(zuì)低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房(fáng)企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷(yí)等(děng)国(guó)央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着(zhe)国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)感(gǎn)觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二(èr)线城市(shì)；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽(suī)然(rán)说，见到机(jī)会(huì)时要出手(shǒu)，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要(yào)还是(shì)看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司(sī)净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企

　　<回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别strong>或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各维度的(de)实际表现上，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受(shòu)到机构(gòu)的青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)十(shí)大(dà)流通股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发(fā)布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持(chí)续稳居杭州房企销售排名第(d回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别ì)一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研(yán)。滨(bīn)江集团发(fā)布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材(cái)料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房(fáng)规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这一点，在新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基(jī)础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有(yǒu)品牌。第(dì)一季度(dù)报告(gào)显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前(qián)几年曾(céng)经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报(bào)中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买的(de)绿城服(fú)务为例，它(tā)在(zài)中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到(dào)期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的(de)公司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的(de)服(fú)务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别