万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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