饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yó新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗u)各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jià新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗n)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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