一(yī)线城市，也(yě)不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的(de)消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么(me)重要？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级(jí)”政策，其次深(shēn)圳几乎是(shì)最后(hòu)一个(gè)还在“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价前(qián)三的(de)核心城市。所以，深圳的一举一(yī)动都具(jù)有风(fēng)向(xiàng)标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人士指出，深(shēn)圳二手房指导价如果取消，首先有利于(yú)深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于(yú)深圳楼(lóu)市(shì)总体(tǐ)回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导价(jià)”正(zhèng)式结(jié)束(shù)。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方(fāng)参(cān)考(kǎo)价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？自此，参考(kǎo)价真(zhēn)正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目(mù)前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价(jià)办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续(xù)的关(guān)注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究总监严跃进认为，本次(cì)政策大(dà)概率为真，更(gèng)多体现为银行贷(dài)款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但不会出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼(lóu)市(shì)二手(shǒu)房指导价横(héng)空出世。当(dāng)时，深(shēn)圳一口气(qì)公布了全市3595个小(xiǎo)区的(de)参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当(dāng)时的市(shì)场价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如果(guǒ)指(zhǐ)导(dǎo)价打(dǎ)七折(zhé)即700万(wàn)，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款支(zhī)付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付(fù)）。这直(zhí)接(jiē)让大批量买家(jiā)，失去(qù)了(le)购房能力，相当于(yú)强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房(fáng)参(cān)考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进(jìn)。事实也确实证(zhèng)明了，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施(shī)二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二(èr)手房更(gèng)是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价(jià)只有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研(yán)究中心数(shù)据显示(shì)：成交量上，二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价(jià)发布当(dāng)月相比，如今二手(shǒu)房挂(guà)牌价低于及接近参考价(jià)的房源(yuán)占比大(dà)幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只有真(zhēn)实经历(lì)其中的人(rén)，才(cái)能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体推测，如果案例(lì)属实，买家的(de)实(shí)际(jì)购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多(duō)亏(kuī)损(sǔn)超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的(de)日子(zi)难过，投(tóu)资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基(jī)调(diào)下(xià)，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价(jià)的城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳还(hái)是(shì)最后的“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义明(míng)显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不(bù)端(duān)着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试(shì)点多子女(nǚ)家庭和职住平衡(héng)家庭购(gòu)房支持政策。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新(xīn)房计分制度政策上(shàng)的支持(chí)。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个(gè)大中城市商品(pǐn)住(zhù)宅销售价(jià)格变(biàn)动情况来看，广州(zhōu)、深圳的(de)新(xīn)房、二手房(fáng)价格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比增长(zhǎng)了，其他二线(xiàn)城市如杭(háng)州、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)价格(gé)都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的(de)新政。对于(yú)激活二手房交(jiāo)易，具(jù)有定海(hǎi)神针般的作用(yòng)。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用(yòng)。回(huí)归(guī)到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个(gè)词，意思(sī)就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼(lóu)市的(de)政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在(zài)路上...

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