近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(ché已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后ng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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