近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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