万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思ng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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