5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)W隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体ind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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