近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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