导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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