文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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