文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(li天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音àng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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