文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(z没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间hù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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