近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区