近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(h剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么áng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么