近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。建军是哪一年p>

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还建军是哪一年p>

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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