导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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