万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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