近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(h太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名uì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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