OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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