近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(j唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥: #ff0000; line-height: 24px;'>唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥ià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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