近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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