文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且边际贡献的计算公式是什么呀(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi边际贡献的计算公式是什么呀)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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