5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重(zhò玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次ng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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