万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(dě冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗ng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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