一(yī)线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息在房产圈(quān)刷(shuā)屏(píng)了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么这么(me)重要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核弹级”政策，其(qí)次深(shēn)圳(zhèn)几乎是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条政策的(de)城市，最(zuì)后(hòu)深圳(zhèn)是房价(jià)前(qián)三的核心城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具有风(fēng)向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分(fēn)析(xī)人士指出(chū)，深圳二手(shǒu)房指导(dǎo)价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手(shǒu)房指导价”正式结(jié)束。传言(yán)称(chēng)：二(èr)手(shǒu)房贷(dài)款不按官方参考(kǎo)价（指导价(jià)），银行核定房价(jià)以(yǐ)网签(qiān)备案价和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券(quàn)时报21日消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正式通知，目(mù)前(qián)仍按参考价办理(lǐ)按(àn)揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监严(yán)跃进认为(wèi)，本次政策(cè)大(dà)概率为真，更(gèng)多体现为银行(xíng)贷款等(děng)领域(yù)按(àn)照新的规则进行，但不(bù)会出台正式(shì)文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可(kě)以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价(jià)横空出世(shì)。当时(shí)，深(shēn)圳一口气(qì)公布了全市(shì)3595个(gè)小区(qū)的参考价(jià)，很多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘，直接按照当时的(de)市场(chǎng)价打了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉(lì)害(hài)，但经历了(le)这两年(nián)的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表款(kuǎn)支付的部分，实际(jì)首付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家(jiā)，失(shī)去(qù)了购(gòu)房(fáng)能力(lì)，相当(dāng)于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考(kǎo)价以(yǐ)后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西(xī)安、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆(lù)续(xù)跟进。事实也(yě)确实证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手(shǒu)房指导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大(dà)中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉重(zhòng)代(dài)价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出台(tái)当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价发(fā)布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一(yī)季(jì)度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低(dī)于(yú)参考(kǎo)价。

　　只有真实经历(lì)其中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新(xīn)闻不绝(jué)于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测，如果案例(lì)属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本(běn)高(gāo)达(dá)20万(wàn)/平，目前价格跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加(jiā)这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人(rén)这(zhè)两年(nián)感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学(xué)区房神话不(bù)再，房产中介的日(rì)子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施了二手房指导价的城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房(fáng)山区试点多子女家庭和职(zhí)住平(píng)衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政策。上(shàng)海(hǎi)也考虑予以多孩家(jiā)庭(tíng)在(zài)新房计(jì)分制度(dù)政(zhèng)策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变动情况(kuàng)来看(kàn)，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格仍然是(shì)同比(bǐ)去年依然是(shì)下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其(qí)他二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)价格都是(shì)同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能(néng)不急吗(ma)？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联(lián)合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国(guó)实施(shī)，这是一条被(bèi)广(guǎng)泛好评的新政。对(duì)于激活(huó)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国民(mín)经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到(dào)常(cháng)识，从(cóng)字面理(lǐ)解一下(xià)这两个(gè)词(cí)，意(yì)思(sī)就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还(hái)有(yǒu)一大波(bō)正在路(lù)上...

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