5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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