文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàn国家常务委员7人，国家常务委员7人简历g)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng国家常务委员7人，国家常务委员7人简历)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 国家常务委员7人，国家常务委员7人简历