导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zh此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读ái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读>户均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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