文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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