5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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