万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(s中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将hū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(d中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将é)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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