5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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