饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适八千米多少公里当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　八千米多少公里　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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