导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思